楼市警告！开发商融资全面收紧 绝不让房地产再绑架中国经济

    狂欢总是短暂的，考验房企生死存亡的至暗时刻到了。

　　7月12日，发改委下发通知，主要直指房地产企业海外发债，其中就提到境外美元债所筹集的资金只能用于置换未来一年以内到期的中长期境外债务。

　　管理层重磅加码，房企融资全面收紧

　　这意味着，房企发行外债将只能用于借新还旧，而且还只能用于偿还中长期外债；其他资金用途，如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。

　　事实上，5月以来，房企的国内融资就已经开始受阻。5月中旬银保监会强调对房地产项目融资严格管控，约谈了多家信托公司；5月底央行和证监会联手限制部分地王发债以及ABS融资；7月银保监会更是要求信托公司控制业务增速。

　　可以说，房地产信托、银行、境内外发债等融资渠道纷纷受限，这对习惯“左手融资，右手拿地”的房企而言，俨然形成了围剿之势，无疑将面临新一轮降温和阵痛。

　　为何突然全面收紧房企融资渠道？

　　其实，这一系列监管措施，收紧开发商“钱袋子”，是对当前房地产金融风险的担忧和践行“房住不炒”的要求。

　　之前银保监会主席郭树清在陆家嘴金融论坛上主要就提到了房地产，他提到一方面目前中国居民债务居高不下，到了不可持续的地步；另外一方面，社会融资相当一部分被房地产行业所占用，所以，政策的风声早已经开始传达，现在只是措施一步紧接一步而来。

　　今年上半年，房地产行业融资不可谓不高，在5月份监管层限制国内融资的背景下，房企转战海外。6月，房企海外融资397.5亿元，环比5月大涨436%。

　　不仅如此，2019年上半年，房企境内外发债融资总额一共4286亿元，同时投入房地产信托公司的资金规模有4500亿元，占整体信托的4成。

　　而融资来的钱主要干嘛了？主要用于拿地，据统计上半年300城市合计卖地超2万亿元，同比上涨16%，而房企高溢价拿地现象频现，有的溢价率甚至接近100%。

　　众所周知，地价上涨必然引发房价上涨预期，增加市场不稳定因素，部分房企的非理性拿地存在资金风险，进而容易引发金融风险。

　　不仅如此，房企负债率也是高居不下，目前A股118家上市房企资产负债率超过80%红线的有39家，占比高达33%。截至今年一季度，万科的负债合计1.31万亿元，资产总计1.55万亿元，保利地产负债合计7114.52亿元，资产总计9012.15亿元。而2019年、2020年、2021年是房企海外债也进入还债期，共计800亿美元左右。

　　所以，一边是房企高居不下的负债率，一边是高利率融资激进拿地，在当前国内经济下行压力加大、外部环境复杂多变的背景下，房地产作为经济稳定器，防范其金融风险不得不引起高度重视。

　　总而言之，房产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步下降，也助长了房地产投机行为。现在监管层约束房企融资，也是再次明确绝不能让房地产再绑架中国经济，挤掉楼市泡沫，这样楼市调控才能超预期。当然对于开发商而言，负债就像水中行船，水能载舟亦能覆舟，绝不是越多越好。