原创 让农民退还宅基地进城买房，不是解决房地产的根本办法

自今年五月推出被称为史上最强的房地产刺激措施以来，一二线城市的房地产二手交易量有所回升，但对更广泛的三四五线城市来说，依然面临着较大的困境。

房地产库存居高不下，压力不仅仅是房地产开发商，在收不到更多现金回笼资金的情况下，地产开发商的雷，最终是由银行系统去承担风险的。

因此去库存，成了眼下最重要的一件事。

在一系列最强刺激楼市措施效果不及预期的时候，农民群体也许会是最后“一把稻草”。

截至目前，安徽、江苏、湖北等地，几乎同时出台鼓励农民放弃农村宅基地进城买房的政策。

以安徽为例，安徽凤阳发布，从6月20日至今年年底，自愿放弃宅基地安置进城购房的农民，可以得到5万元一次性购房奖励。江苏南通也公布“通十条”措施，加大购房补贴至购房款总额1.5%作为奖补，愿意放弃宅基地购房的农民可以获得的奖补也更大。

对农村来说，宅基地是一个很重要的东西。

过去我们之所以禁止农村宅基地交易，就是为了防止农民卖地后无处居住，而宅基地作为农民的最后一道防线，可以让农民在城市打拼之后，有一个安身之所。

而一旦鼓励农民退还宅基地进城买房，那么等同于变相堵住了农民的最后一道防线，哪怕仅仅只是鼓励性的，这种方式也不可取。

要知道农民的房子都是几代人通过血汗建造给自己的家，给5万元的补贴收回宅基地，看起来这个数额很大，但考虑到必须要进城买房，对农民而言，并不是一件特别经济的事情。

什么是农民？

农民意味着需要靠土地为生，依赖种地或者种菜去维持自己的生计和收入来源，一旦农民在没有更好收入来源的情况下进城买房，那么随之而来的收入和开支，无疑都是巨大的。

这不是5万元就可以弥补的。

在经济下行的时候，农民宅基地是农民的最后一道防线。

农民一旦放弃宅基地，可能会在找不到更好收入来源的时候，让社会增加更多不稳定性，这对解决地方城市的房地产库存来说，得不偿失。

对农民来说，一家农民的宅基地是几人口甚至十几口人居住的地方，把农民叫到城里来，假设一套房一万元，房价跌到5000元，那农民就倒欠银行的账，一旦收入来源没有，房子出现了断供被没收，农民以前还可以回到农村，那么现在则几乎连农村都回不去。

宅基地本身，其实就是农民最后的自留地。

今天农村很多土地都是归集体所有，属于农民自己的土地已经越来越少，如果退还宅基地进城买房，则相当于堵死了农民的最后一条路。

房地产的问题当然很严重，但与其鼓励农民进城买房，倒不如鼓励富有群体更多买房，毕竟今天的农民在收入来源上，依然非常单一。

以最富有的江苏为例，江苏是全国城乡收入比差距最小的省份之一，但即便如此，江苏去年的农民人均可支配收入也不过3万元，按照这个年收入换算，普通农民家庭要想进城买房，依然需要负担极大的成本。

尽管我们都知道鼓励农民退还宅地基进城买房不好，但对房地产行业来说，这也是一个无奈之举。

统计局数据显示，5月国内70个城市新房价格较4月下跌0.71%，为2014年10月以来最大跌幅；现房价格下跌1%，这也是自2011年现有数据以来的最大跌幅。

可以说，房地产的问题已经到了一个非常严峻的时刻。

当现房卖不动的时候，房地产库存量自然也就要承受更大的压力。

房地产库存越多，对地产开发商来说，债务危机就更严重，而房地产的债务问题背后站着的是银行，因此这个问题如果持续拖下去，最终银行系统内的风险，一旦被彻底释放，对整个市场来说，无疑是毁灭性的打击。

房地产去库存的重要性不言而喻。

而市场已经反映出来了。

在上海，以前人民广场相亲角里对男方的收入要求是月薪3万以上，有房可有贷款；现在则变成了月薪1万，有房，绝不能有贷款，这也反映了当下房地产危机对整个社会的负面效应。

而很多城市的房价，现在更是退回到了2019年前，房价下跌，人们的家庭财富也随之缩水，这些因素都导致了人们对未来市场的悲观预期。

5月救市新政，促进了部分城市成交量的反弹，但房价跌幅却进一步扩大了，这也表明人们失去的信心还没有恢复，以低价换量的现象进一步加剧，在这样的背景下，要想卖掉房子，就只能低头降价。

要想看懂房地产的今天，我们必须要明白，在这场漫长的房地产进程中，到底谁受益最大，谁的损失又最大。

地产开发商看起来受益最大，但从这几年国内最大的开发商相继暴雷来看，他们的受益虽然大，但风险也是非常高的。

其次就是普通买房者，他们住进了更好的房子里，生活水平也有了极大的改善，但代价也是沉重的，那就是背负三十年的房贷。

对地方来说，可能也是类似的情况。

尽管过去几年房地产带来的土地收入占了地方极大的收入比例，但地方并没有因此摆脱危机，反而因为不断增长的土地出让金，不断扩大杠杆，最终债务累累，庞大的地方债务加上城投债，已经高达百万亿，这几乎是一个天文数字。

这个问题显然不是靠农民退还宅基地，进城买房，就可以兜底的。

农民的收入状况、家庭资产都不足以为今天的三四线城市房地产兜底，这才是最致命的。

联想到今天国内人口不断减少的大趋势，未来三四线城市出现大量的空楼盘、甚至是鬼城，也在情理之中。

这个问题怎么解决？

人口结构变化带来的房地产需求变化，可能是无解的。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切，好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。